Неипотечная «Военная ипотека»

23.05.2018
Неипотечная «Военная ипотека»

Военная ипотека – это один из инструментов накопительно-ипотечной системы, а не «обязаловка». Это основное, что должен знать каждый участник НИС.

Накопительно-ипотечная система предполагает и другой инструмент – покупка квартиры без ипотеки. Покупая квартиру только за счёт накоплений, военнослужащий не перестаёт быть участником НИС, его не исключают из реестра как обеспеченного. После проведения сделки накопления продолжают и дальше формироваться на именном счёте. Счёт закрывается только при исключении из списков личного состава части, а, следовательно, при исключении из реестра.

Законодательно участникам НИС позволено стать собственниками жилого помещения или жилых помещений. В самом законе заложена возможность покупки участниками НИС нескольких объектов недвижимости. Кроме того, никто не запрещает участнику НИС сдавать, купленную квартиру внаём, главное, делать это официально. Также в соответствии с НПА по НИС при покупке квартиры только за счёт накоплений не требуется аккредитация новостройки по военной ипотеке. А это значит, что военнослужащий может заключить с застройщиком договор участия в долевом строительстве на стадии котлована.

Анализ результатов сделок покупки участником НИС квартиры в новостройке за счёт накоплений на ранних этапах строительства выявляет явные преимущества:  

  • низкая стоимость квартиры;
  • рост стоимости квартиры к моменту введения дома в эксплуатацию (средний срок строительства 15 месяцев);
  • после ввода дома в эксплуатацию квартиру можно сдавать внаём, при этом необходимо получить согласие только Росвоенипотеки (запрос в Росвоенипотеку носит скорее уведомительный характер);
  • после заключения договора участия в долевом строительстве и перечислении накоплений на банковский счёт застройщика, накопления продолжают формироваться на именном счёте военного в Росвоенипотеке; 
  • участник НИС не платит проценты банку за пользование ипотечным кредитом.

Рассмотрим пример покупки реальной квартиры у одного из ведущих девелоперов Краснодара. Однокомнатная квартира площадью 37,7 кв. м. стоимостью 1,245 млн. рублей. 

У квартиры, купленной военнослужащим в новостройке на ранней стадии строительства, есть важное отличие от накоплений, формируемых на именных накопительных счетах, – потенциальный прирост стоимости квартиры. В течение 15 месяцев, пока будет осуществляться строительство дома, квартира сама по себе вырастет в цене. Если рассматривать выбранный нами вариант начальной стоимостью 1 245 000 рублей, то после строительства её цена увеличится до 1 600  000– 1 700 000 рублей. Прирост за 15 месяцев составляет минимум 355 000 рублей или примерно по 23 666 рублей ежемесячно, что явно больше, чем инвестиционный доход, получаемый участниками НИС от доверительного управления накоплениями.

Для сведения: однокомнатные квартиры являются самыми ликвидными, в отличие от квартир-студий и многокомнатных квартир. Однокомнатную квартиру всегда легче сдать, а также продать быстро и выгодно.

Получив квартиру в собственность, после ввода новостройки в эксплуатацию, военнослужащий сдаёт её внаём, получая, таким образом, не запрещённый законодательством доход. Учитывая среднюю стоимость ежемесячной аренды однокомнатной квартиры в том районе, где находится новостройка, выбранная для расчётов – от 13 000 рублей до 17 000 рублей – мы получаем реальный доход военнослужащего через 15 лет в сумме 2 145 000 рублей.

15 лет – это 180 месяцев, из которых вычитаем 15 месяцев строительства дома, т.е. остаётся 165 месяцев. Если сдавать данную квартиру внаём по 13 000 рублей в месяц, то получаем – 2,145 млн. рублей. 

Покупая квартиру для сдачи внаём необходимо выбирать регион отличный от региона прохождения военной службы для сохранения права на служебную квартиру.

Покупка квартиры участником НИС без ипотекиНе стоит забывать и про то, что квартира – это наиболее ликвидный актив для среднестатистического гражданина, и данный актив сам по себе уже хорошее вложение. Конечно, стоимость недвижимости, как практически и любого товара, определяется балансом спроса и предложения и весьма серьёзно зависит от данных показателей, которые складываются исходя из экономической ситуации в стране. За время существования накопительно-ипотечной системы наблюдался и рост экономики, при этом стоимость недвижимости существенно росла, и кризисные периоды, с удешевлением недвижимости. Но если брать долгосрочный период, 15 лет, то для расчёта возьмём средний показатель прироста стоимости квартиры – 2% в год – и тогда стоимость данной квартиры через 15 лет составит минимум 2 080 000 рублей.

В совокупную стоимость активов, которой будет располагать военнослужащий через 15 лет, уже включаем:

• 2 145 000 рублей – доход от сдачи внаём квартиры;

• 2 080 000 рублей – стоимость самой квартиры.

С учётом того, что за 4 года участия в системе у военнослужащего формируется на именном счёте в Росвоенипотеке порядка 1,2 млн. рублей, по факту каждые четыре года участник НИС может покупать по одной квартире в Краснодаре. Конечно, каждая последующая квартира будет давать меньшую совокупную стоимость актива, за счёт меньшего остатка лет службы, но общая сумма составит не менее 13 миллионов рублей.

Аналогичные расчёты на реальных квартирах, купленных участниками НИС, проведены по Московскому региону, Ленинградской области и Санкт-Петербургу, с учётом специфики рынка новостроек данных регионов.

Комментарии

Для добавления комментария необходимо авторизоваться.
Войти
Популярные новостройки в Москве и МО
скидка
рекомендуем
хит продаж
акция
От 106 348 P2
ЖК «Филатов Луг»
Инвестиционный рейтинг
9.1
Новая Москва, деревня Картмазово
1-ая кв. от 4 353 125 руб.
2-ая кв. от 5 271 464 руб.
3-ая кв. от 7 386 118 руб.
скидка
От 42 500 P2
ЖК Морозовские кварталы
Инвестиционный рейтинг
8.4
Готовность дома
60%
Московская область, г. Орехово-Зуево
1-ая кв. от 1 989 000 руб.
1-ая кв. от 2 315 400 руб.
2-ая кв. от 2 959 600 руб.
скидка
рекомендуем
акция
От 89 170 P2
ЖК «Новое Медведково»
Инвестиционный рейтинг
9.3
Мытищи, мкрн. 17А, Олимпийский проспект
1-ая кв. от 2 819 256 руб.
2-ая кв. от 4 739 386 руб.
3-ая кв. от 6 849 815 руб.
скидка
рекомендуем
хит продаж
акция
От 60 325 P2
ЖК Столичный
Инвестиционный рейтинг
8.5
Готовность дома
60%
г. Железнодорожный, мкр. «Саввино»
1-ая кв. от 1 748 969 руб.
1-ая кв. от 3 639 927 руб.
2-ая кв. от 2 787 048 руб.
Материалы по теме
04.05.2018 11:06
Сделку по новой системе финансирования строительства заключили девелоперская компания «Брусника» и Сбербанк.
09.04.2018 16:01
ФГКУ «Росвоенипотека» и Правительство Ленинградской области начали сотрудничество с целью повышения эффективности работы накопительно-ипотечной системы (НИС) в регионе, улучшения условий обеспечения жильём по договору долевого строительства военнослужащих
06.02.2019 18:33
Инвестиционный доход участника НИС – это одно из слагаемых в формуле формирования накоплений для жилищного обеспечения военных.