15.06.2016

Приобретение жилого дома с земельным участком по Военной ипотеке доступно участникам НИС с 2011 года. Под понятие «жилой дом с земельным участком» в НИС попадают и отдельно стоящий коттедж с земельным наделом, и таун-хаус со своим «палисадником».
На сегодняшний день кредит по программе Военная ипотека для приобретения частного домовладения предоставляют лидеры банковского сектора – ВТБ24, Связь-банк, Сбербанк. Кроме того, на территории Крымского полуострова, участники НИС имеют возможность получить кредит на покупку жилого дома в Российском Национальном Коммерческом банке (РНКБ).

Кроме отдельно построенного частного домовладения и разновидностей таун-хаусов, малоэтажное жилье включает в себя многоквартирные дома, состоящие не более чем из 3-х этажей. Как правило, строительство таких домов осуществляется в удаленных районах города либо за ее чертой. Однако, не всегда желаниям военнослужащих иметь собственный дом или уютную квартиру в небольшом квартале, суждено воплотиться.
Рынок малоэтажного строительства в России никак не может получить должного экономического толчка, несмотря на все попытки со стороны государства. Казалось бы, малоэтажное строительство выгодно всем:

застройщик: высокая скорость строительства объектов; минимальные затраты на получение соответствующих согласований, законодательная база, благосклонная к малоэтажному строительству (статья 49 Градостроительного Кодекса РФ позволяет не осуществлять экспертизу в отношении проектной документации объектов малоэтажного капитального строительства);
потребитель: сравнительно низкая стоимость квадратного метра жилья; экологически чистое месторасположение; безопасность и комфорт проживания из-за небольшого количества соседей.
Несмотря на все преимущества малоэтажных жилых объектов, реализация таких проектов в России не всегда соответствует своей направленности и понятию доступного жилья. Основными причинами, тормозящими развитие проектов малоэтажной застройки можно назвать:
— высокая стоимость земельных участков;
— затраты на подключение к коммуникациям;
— отсутствие инфраструктуры;
— проблематичность получения ипотечного кредита.
Высокая стоимость земельных участков

Кроме того, если идет речь о строительстве малоэтажных объектов вне черты города, где земли имеют назначение, не предусматривающее жилищное строительство, застройщик вынужден пройти процедуру перевода земельного участка в надлежащий статус. Что в свою очередь также приводит к удорожанию стоимости участка под строительство.
Участники НИС, желающие заключить договор целевого жилищного займа, должны помнить, что земельный участок, занятый приобретаемым жилым домом либо частью жилого дома, в обязательном порядке должен находиться в собственности застройщика, а не в аренде, даже на длительный срок. Также, стоит обязательно обратить внимание на категории и разрешенное использование земельного участка.
Затраты на подключение к коммуникациям
Подключение любого объекта строительства к коммуникациям «удовольствие» весьма недешевое, особенно подключение малоэтажного объекта. Стоимость подключения к таким коммуникациям, как водопровод, канализация, газоснабжение и энергоснабжение в малоэтажной застройке составляет примерно 30-50% от стоимости всего проекта. Но вряд ли хотя бы у одного застройщика получится продать дом с рекламным слоганом «Мы дарим Вам естественные коммуникации» или «Насладись природой в полном объеме с коммуникациями на улице». Поэтому, плата за подключение к сетям естественных монополий и энергоснабжающих компаний неизбежна.
Отсутствие инфраструктуры
Еще один фактор, не позволяющий развиваться малоэтажному строительству необходимыми объемом и темпами, это отсутствие инфраструктуры, в том числе инженерной, транспортной и социальной. Реализация проекта «в чистом поле» не выгодна ни застройщику, ни потребителю.
В России не единожды пытались реализовать проекты так называемого «доступного жилья» именно посредством возведения объектов малоэтажного строительства. Однако большинство таких проектов ни привели к ожидаемому результату и не получили на сегодняшний день должного развития, именно из-за отсутствия инфраструктуры.
Строительство подъездных путей и создание транспортной инфраструктуры неинтересно застройщику, занимающемуся реализацией более-менее крупного проекта класса комфорт, не говоря уже про строительство небольшого коттеджного поселка. Затраты несоизмеримы с получаемым доходом. А приобретать в собственность дом при наличии в лучшем случае грунтовой дороги — не лучшая перспектива для создания «семейного очага». Кроме того, отсутствие школьных и дошкольных учебных заведений в ближайших окрестностях также делает невостребованным проект, реализуемый «в чистом поле» без развитой среды.
Все вышесказанное приводит к тому, что строительство и реализация малоэтажных проектов класса эконом и комфорт становится невыгодной застройщику. Размер затрат, направленных на возведение и благоустройство «малоэтажки», приводит к естественному удорожанию стоимости квадратного метра, особенно в экономически развитых регионах страны. Строительным компаниям целесообразнее вложить дополнительные средства на развитие инфраструктуры и реализовывать свои объекты как элитную загородную недвижимость, ну или как минимум поселки бизнес-класса, при соответствующей стоимости квадратного метра.
Проблематичность получения ипотечного кредита

В 2015 году, по мнению большинства банкиров, именно Военная ипотека стала спасительным кругом, не давшем уйти в безвозвратные убытки, так как для банка самое главное, чтобы «клиент» платил. И именно участники НИС рассматриваются банками как наиболее стабильный сектор кредитования, в связи с тем, что в период прохождения военной службы кредит оплачивает государство. Однако при увольнении «без права», бывший военнослужащий становится «гражданским ипотечником», не всегда способным производить оплату своих кредитных обязательств. При неблагоприятном стечении обстоятельств банк вынужден обратиться в суд для взыскания, с бывшего участника НИС, задолженности, путем обращения взыскания на предмет залога, т.е. на недвижимость, приобретенную по Военной ипотеке.
И здесь встает вопрос о ликвидности самого залога, так как, чем выше ликвидность залога, тем больше гарантий быстрого и полного погашения обязательств по ипотечному кредиту. Ситуация на рынке недвижимости на сегодняшний день такова, что продажа квартиры в черте города происходит намного быстрее продажи малоэтажного объекта, расположенного на границе или вне населенного пункта. Проще говоря, квартира – универсальный товар, в отличие от загородного дома, таунхауса или квартиры, находящейся в 2-3-х этажном многоквартирном доме в отдалении от «центра».

Ликвидность проекта малоэтажной застройки напрямую зависит от месторасположения, подъездных путей, наличия объектов инфраструктуры.
Именно в связи с низкой ликвидность объекта залога, многие банки в конце 2014 – начале 2015 гг. полностью приостановили кредитование участников НИС на приобретение жилых домов, таунхаусов.
На сегодняшний день программы «Военной ипотеки» на покупку частного домовладения существуют у основных банков-партнеров ФГКУ «Росвоенипотека». Банковские условия практически не отличаются друг от друга:
Несмотря на наличие «отрицательных» факторов, малоэтажное строительство занимает в России в среднем около 50% от всего объема введенного в эксплуатацию жилья, но данный показатель весьма усредненный и зависит от региона.

Специфика каждого отдельно взятого региона отражается на объемах введенного в эксплуатацию малоэтажного жилья. Если в 2015 году в Северо-Кавказском федеральном округе доля ввода малоэтажного жилья составила свыше 70%, то Северо-Западный округ не смог преодолел отметку в 35%. Так, например,
в г. Санкт-Петербург доля «малоэтажки» в 2015 году составила всего 7,74% от всего объема введенного жилья.
Также от региона зависит вид постройки. Южные регионы страны отличает строительство и ввод в основном индивидуальных жилых домов, а Центральная часть России — это преобладание таун-хаусов, дуплексов. Одним из интереснейших объектов малоэтажного строительства для приобретения по военной ипотеке на Юге России является Европея (Немецкая деревня). Объектов домов на участке, таун-хаусов по военной ипотеке достаточно много. В Подмосковье военная ипотека была возможна, например, в дуплексах по программе «Дом».
Для того, чтобы выгодно и удачно вложить средства, выделяемые из бюджета РФ, на приобретение частного домовладения, участник НИС должен подойти к процессу покупки со всей ответственностью, не надеясь на авось.
Покупка дома — занятие, требующее максимального внимания и изучения всех аспектов, вплоть до изучения материалов и технологии строительства возведенных объектов. Подобрать жилой дом для проживания с учетом потребностей всей семьи военнослужащего непростая задача, даже для риелтора с приличным опытом работы на рынке недвижимости, в том числе на рынке военной ипотеки. Кроме учета интересов членов семьи существуют требования кредитных организаций к предмету залога, ну и конечно требования, второго залогодержателя – Росвоенипотеки.
Комментарии
Комментарии
Популярные новостройки в Москве и МО
Инвестиционный рейтинг
9.5
Готовность дома
50%
Москва, ш. Перовское (Юго-Восточный административный округ)
1-ая кв. от 8 383 627 руб.
2-ая кв. от 11 627 923 руб.
3-ая кв. от 15 553 014 руб.
Инвестиционный рейтинг
9.5
Готовность дома
80%
Московская обл., Мытищи, пер. 1-й Стрелковый
1-ая кв. от 6 699 082 руб.
2-ая кв. от 9 762 829 руб.
3-ая кв. от 12 285 112 руб.
Инвестиционный рейтинг
9.3
Московская обл., Одинцово, ул. Зеленая
1-ая кв. от 9 867 782 руб.
2-ая кв. от 11 744 506 руб.
Инвестиционный рейтинг
9.6
г. Москва, НАО, п. Сосенское, пос. Коммунарка
1-ая кв. от 9 257 595 руб.
2-ая кв. от 11 934 304 руб.
Материалы по теме
08.09.2021 16:41
Вступил в силу Приказ Федеральной службы войск национальной гвардии Российской Федерации от 09.02.2021 года № 43 «Об утверждении Порядка реализации накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в войсках национальной гвардии Российск
11.12.2017 16:58
Только в ВоенПереезд! Cash-back 25 000 рублей при покупке квартиры по военной ипотеке в новостройке Краснодара.
12.09.2019 23:32
ГК "А101" предлагает хорошую скидку в сентябре — 4% на каждую из квартир, попавших в акционный список.
Новости военной ипотеки
Пресс-релиз
Надо знать
Новости рынка
Аналитика
Интервью
Новости регионов