Интерес военнослужащих-участников НИС к новостройкам планомерно возрастает. Логика участников военной ипотеки проста: новая квартира без «истории», новые коммуникации, современные планировки и относительно низкая цена квадратного метра, в сравнении со «вторичкой». Основная масса квартир в новостройках раскупается на этапе строительства и здесь так же играет роль вопрос цены.
Но не стоит забывать, что долевое строительство, даже по военной ипотеке – это определенный риск. 214 ФЗ стоит на страже интересов "дольщиков". Целый ряд поправок, касающихся порядка расчетов, процедуры покупки жилья и взаимоотношений девелоперов с контролирующими органами, внесены в закон о долевом строительстве. В тоже время трансформированы и другие законодательные акты, в той или иной степени, затрагивающие долевое строительство.
214–ФЗ: новое
1. Особое внимание уделено прозрачности деятельности застройщика.
Законом предусмотрен определенный перечень документации, которая подлежит обязательной публикации в интернет-ресурсах. К обязательным документам отнесли:
- проектная декларация с заключениями органов власти;
- шаблон договора долевого участия;
- договор поручительства, в случае, если размер уставного капитала не соответствует требованиям закона;
- фотографии стройки;
- информация о кредиторской и дебиторской задолженности (с ежеквартальным обновлением).
Безусловно, это изменение имеет социальную направленность. Зачастую дольщики даже не догадываются о том, какие документы они имеют право запросить у застройщика и как это сделать. Теперь все стало предельно просто.
2. На благо потребителя работает и еще одно нововведение: Единый реестр застройщиков. Отныне все девелоперы, деятельность которых не противоречит законодательству, обязаны предоставлять сведения о себе для отражения их в данном реестре. Ознакомиться с реестром не составит труда, размещается он в открытом доступе сети Интернет.
Не стоит забывать и о уже имеющихся ранее способах проверки контрагента. Совершенно бесплатно можно получить выписку из ЕГРЮЛ. Так же можно воспользоваться базой судебных дел и посмотреть, нет ли там негативной информации о девелопере.
3. Увеличен минимальный размер уставного капитала девелопера. Теперь его размер «привязан» к площади всех объектов и должен быть от 2,5 млн. до 1,5 млрд.! Данная норма кажется, как минимум, странной. Реально в настоящий момент размер уставного капитала у большинства девелоперов не превышает 50 000 руб. Если застройщик не отвечает требованиям к размеру уставного капитала, то он не имеет право привлекать денежные средства граждан.
Любопытно, что закон сам предлагает выход из сложившейся ситуации. Предлагается дополнительный способ обеспечения, кроме поручительства банка и страхования, - поручительство учредителя.
4. В случае банкротства девелопера дольщики остаются защищенными благодаря созданию специального фонда. Каждый добросовестный девелопер обязан производить в него отчисления. Размер такого взноса не фиксированный и зависит от стоимости строящегося дома исходя из проектной документации. Единственное ограничение: он не может быть более 1 % от этой стоимости.
5. Отдельно выделено положение о невозможности занимать должность руководителя и главного бухгалтера лицом, имеющим судимость по экономическим статьям, запрещается организации находящейся на стадии банкротства или ликвидации привлекать денежные средства граждан, а также, если имеется задолженность по налогам и сборам, нельзя пользоваться услугами недобросовестных поставщиков.
6. В соответствии с нормами закона, застройщиком теперь может быть юридическое лицо, владеющее земельными участками не только на правах аренды, но и субаренды.
7. Следующим пунктом идет усиление контроля над деятельностью девелопера. Законодательно определено строго целевое расходование средств и их учет. Проще говоря, теперь нельзя потратить деньги собранные на строительство одного объекта на достройку другого. Это изменение, безусловно, направлено на защиту интересов дольщиков. Дольщики, в свою очередь, получили право проверять все затраты строительной компании.
Если же факт нецелевого использования взносов по договорам имеет место быть, по инициативе участника долевого строительства, такой договор расторгается в суде.
Важно! В случае если привлечение денежных средств осуществлялось лицом, не имеющим на это права, гражданин может требовать незамедлительного возврата внесенной суммы, а также штрафных процентов в соответствии с ГК РФ и возмещения убытков.
Что касается ДУДС:
1. Денежные средства в качестве полной или частичной оплаты стоимости квартиры должны приниматься девелопером строго на основании договора участия в долевом строительстве (ДУДС) и только после государственной регистрации такого договора. Ужесточен порядок расчетов по ДУДС. Рассрочка платежа не может быть больше двух месяцев.
2. Конкретизированы правила посвященные цене договора. Здесь, собственно, ничего нового, закон прописывает даже не требование, а возможность привязки цены договора к стоимости квадратного метра, как, зачастую и было. Но есть один интересный нюанс: при определении площади балкона, лоджии и аналогичных помещений теперь должен применяться понижающий коэффициент. К сожалению, какой именно и как он определяется, в законе не прописано, поэтому застройщики применяют самостоятельно разработанный коэффициент. Остается только надеяться, что в ближайшем будущем эта недоработка будет устранена. А пока же для дольщика это может быть чревато, получением в собственность квартиры меньшей площади, чем оплачено.
3. Предусмотрена защита прав дольщика и после окончания строительства. Зачастую после получения квартиры собственник принимался за устранение недостатков. Теперь с этим покончено, девелопер обязан согласовать с собственником сроки устранения недостатков, а при нарушении договоренностей на недобросовестного застройщика возлагаются штрафы. Размер такой неустойки определяется в процентном соотношении к расходам, понесенным при устранении недостатков. В настоящий момент это 1 % от суммы расходов.
В соответствии с ДУДС девелопер предоставляет гарантию на технологическое и инженерное оборудование, установленное в сданном доме. Срок гарантии не может быть менее 3 лет.
В итоге
Экономические потрясения в стране не могли не отразиться на строительном рынке. В таких условиях участие в долевом строительстве было делом опасным. Риск банкротства девелопера, «долгострои», «недострои» заставляло граждан с осторожностью относиться к новостройкам. Государство встало на защиту интересов граждан. Произошла череда трансформаций в законодательной базе. Изменения коснулись не только основного закона, они планомерно прошли по всем другим НПА, так или иначе затрагивающих работу девелоперов. Результат не заставил ждать – интерес к новостройкам резко вырос.
Не обошли этот рынок и военнослужащие-участники НИС. Более того для них новостройка стала выгодным решением жилищных проблем, ввиду расширения программ кредитования банками и относительно недорогой стоимости квадратного метра.
Не смотря на все изменения «к лучшему» участникам военной ипотеки рекомендуется пред заключением ДУДС обязательно изучить информацию о застройщике, внимательно изучать все пункты договора на соответствие законодательной базе и отсутствие «подводных камней». В случае возникновения затруднений следует обратиться к профессионалам, имеющим опыт работы с застройщиками.
