Почему покупка новостроек по военной ипотеке растет высокими темпами не во всех регионах

22.06.2016

Рост количества сделок по Военной ипотеке на первичном рынке недвижимости уже никого ни удивляет.

Спрос со стороны военнослужащих на новостройки, растет с каждым годом, особенно это будет заметно по результатам 2016 года (при условии сохранения общей финансово-экономической ситуации в стране, как минимум). Снижение процентных ставок по ипотечным кредитам на покупку новостройки, увеличение количества аккредитованных по Военной ипотеке объектов, приводят к росту спроса со стороны военнослужащих. В первом квартале 2016 года военнослужащие на первичном рынке заключили 2352 сделок на сумму 8,47 млрд. рублей.

Военнослужащие с большим интересом относятся к возможности получить в собственность квартиру в новом только, что построенном доме. По данным Росвоенипотеки, 80 % военнослужащих, покупающих жилье по Военной ипотеке, это семейные люди, имеющие одного ребенка (47 %) или двух деток (28 %). Основной возрастной категорией, обзаводящейся жильем, являются участники НИС в возрасте 26-30 лет (55,71 %).

Материалы по теме

Банк «Санкт-Петербург» присоединился к программе Военная ипотека

ПАО Банк «Санкт-Петербург» начал работу по программе «Военная ипотека»

22:30 18.10

Рефинансирование военной ипотеки – наиболее актуальный вопрос для участников накопительно-ипотечной системы, реализовавших своё право на приобретение жилья.

17:38 03.10

АО «Банк ДОМ.РФ» снизил процентную ставку по программам «Военная ипотека» — до 9,1% и «Семейная ипотека для военнослужащих» — до 4,9%.

Кроме военнослужащих, приобретающих недвижимость для личного пользования, с каждым годом увеличивается процент тех, кто заключает договора участия в долевом строительстве по Военной ипотеке (ДУДС) в инвестиционных целях.

Напомним, 117-ФЗ предусматривает возможность приобретения по Военной ипотеке жилого/жилых помещений. То есть, никто не может запретить военнослужащему приобретать и продавать недвижимость по Военной ипотеке, пока он является участником накопительно-ипотечной системы. Это не является предпринимательской деятельностью, а относится к распоряжению собственным имуществом.

Такие военнослужащие заключают ДУДС на этапе строительства и, выждав какой-то промежуток времени, после введения объекта в эксплуатацию, реализуют его как вторичное жилье. Разница, полученная от продажи квартиры, после погашения задолженности перед бюджетом РФ (в виде договора целевого жилищного займа) и возможно, ипотечного кредита, используется участником НИС, в качестве собственных средств (для увеличения стоимости жилья) при последующем приобретении недвижимости.

Как первая категория участников (приобретающих жилье для проживания своей семьи), так и вторая («инвесторы») при выборе новостройки ориентируются на основные критерии (параметры), влияющие на привлекательность того или иного объекта строительства:

месторасположение самого объекта. В связи с тем, что основная часть городов имеют уже застроенную центральную, развитую часть города, строительство новых объектов производится в основном либо в спальных районах, либо на окраинах города. И, уже исходя из местоположения объекта, делается оценка других немаловажных параметров;
социальная инфраструктура. Наличие в ближайшем расположении от дома предприятий и организаций, обеспечивающих нормальную жизнедеятельность, является одним из основных требований предъявляемых участниками НИС к объекту недвижимости. И это понятно. Отсутствие дошкольных, школьных учреждений, поликлиник, магазинов, торговых центров, делает данный объект не удобным для проживания, а соответственно инвестиционно не привлекательным;
транспортная инфраструктура. Отсутствие подъездных путей, дорог, удаленность остановок общественного транспорта делает жизнь не выносимой;
природно-экологическая ситуация. Благоприятный, мягкий климат, в совокупности с экологией конкретного региона увеличивает привлекательность среди военнослужащих. Наличие «грязных» производств, в непосредственной близости от объекта строительства, вряд ли вызовет интерес как самих застройщиков, так и будущего дольщика.

Высокие показатели благосостояния жителей, наличие развитой социальной, транспортной инфраструктуры, благополучная природно-экологическая ситуация – все эти показатели в своей совокупности можно найти только в экономически развитом регионе РФ, с качеством городской среды обитания выше среднего. Логично, что строительство в экономически «продвинутом» регионе выгоднее девелоперам. Строить, в городе с низким уровнем жизни, жители которого, могут в лучшем случае позволить себе жилье весьма бюджетного варианта, экономически не выгодно ни одному застройщику, окупаемости ноль.

Логика предпочтений военнослужащих-дольщиков на лицо, чем более развитым является регион, тем больше он привлекает к себе внимание девелоперов. Чем больше девелоперов строят объектов, тем больше участников НИС приобретают жилье на этапе строительства в данном регионе.

Стремясь обустроить свой быт, как в настоящем, так и в будущем, участники НИС отдают предпочтения регионам с высокоразвитой средой проживания. Лидирующие позиции, при выборе региона приобретения квартиры в новостройках, у военных ипотечников занимают, практически все регионы, занимающие лидирующие во всех рейтингах привлекательности регионов России: Московская область, Краснодарский край, г. Москва, г. Санкт-Петербург, Ленинградская область, Ростовская область, Новосибирская область, Калининградская область, Приморский край, Воронежская область.

Даже стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке в данных регионах, из-за своей привлекательности, не отпугивает военнослужащих, и объемы заключенных ДУДС растут. По статистике, средняя стоимость одного квадратного метра жилья, на первичном рынке, по итогам I квартала 2016 года в Российской Федерации составляет 52 105,90 рублей (без учета уровня цен элитной недвижимости).

Московская область

Всегда являлась «лакомым кусочком» для военных. Даже при натуральной форме обеспечения большинство стремилось, всеми правдами и неправдами, получить жилье именно в этом регионе. Расписывать причины привлекательности данной области было бы пустым делом. И так всем понятно, близость к столице, более низкая стоимость квадратного метра (по сравнению с самим мегаполисом), инвестиционная привлекательность. Средняя стоимость метра, в квартирах улучшенного и среднего качества, по итогам I квартала составляет порядка 77,00 тыс. рублей. Конечно, данный показатель весьма усреднен, и все зависит от месторасположения самого объекта строительства. За первый квартал 2016 года количество сделок на первичном рынке совершенных участниками НИС в данном регионе увеличилось на 32% по сравнению с аналогичным периодом 2015 года (1388 – 2016, 1046 – 2015). Московский регион представлен наибольшим числом аккредитованных по Военной ипотеке объектов строительства. На выбор военнослужащим предоставлено более 100 новостроек.

Краснодарский край

Не первый год занимает второе место в рейтинге популярности среди участников Военной ипотеки. Привлекательность обусловлена все теми же факторами: экономически развитый регион, курортная зона, климат, инвестиционная привлекательность самой недвижимости. Стоимость квадратного метра напрямую зависит от населенного пункта, выбранного для приобретения новостройки, но усредненный показатель соответствует 40 000 рублей. Конечно, покупка недвижимости в Сочи или Краснодаре обойдется значительно дороже, чем допустим в более скромном Горячем Ключе. Пока в Краснодарском крае аккредитовано около 60 объектов, что в принципе само по себе для региона с такой площадью не много, но и здесь количество заключенных ДУДС по Военной ипотеке увеличивается ежегодно. В первом квартале 2016 года заключено на 140 договоров больше, чем за тот же период 2015 года.

Москва

Имея порядка 20 одобренных под Военную ипотеку объектов, в 2016 году, по количеству заключенных ДУДС, поднялась на третье место. И это, несмотря на то, что средняя стоимость квадрата, по договорам, заключенным военнослужащими, в мегаполисе, составляет порядка 108,00 тыс. рублей. Стоит отметить, что такое понятие как «скидка от застройщика» в Москве, по Военной ипотеке, работает наиболее эффективно, так как по статистике средняя стоимость 1 кв.м. жилья на первичном рынке (без учета «элитки») здесь составляет 132,00 тыс. рублей.

Санкт-Петербург, Ленинградская область и Ростовская область

Санкт-Петербург, Ленинградская область и Ростовская область уже несколько лет (начиная с 2012 года) конкурируют между собой, в рейтинге предпочтений среди участников НИС, но всегда находятся за лидерами, Московской областью и Краснодарским краем. Количество объектов на этапе строительства, доступных по Военной ипотеке, неизменно увеличивается. Северная столица страны, по итогам I квартала, радует снижением цены на квадратный метр и обойдется военнослужащему примерно в 78,00 тыс. рублей. За метр новостройки в Ленинградской области, участнику НИС придется заплатить порядка 55 000 рублей.

Регионы-аутсайдеры Военной ипотеки

Некоторые субъекты Российской Федерации практически не имеют аккредитованных по Военной ипотеке объектов. И предпосылки этому разные. Одни субъекты, из-за специфичности своего местоположения и менталитета, не могут похвастаться аккредитованными по Военной ипотеке объектами. Другие же регионы, имеют настолько низкий уровень жизни, а, следовательно, и инфраструктуры, что бюджетная новостройка расценивается, как некая непозволительная роскошь для жителей, и убыточный проект для застройщика.

Такие субъекты как Чукотский автономный округ, Чеченская Республика, Республика Тыва, Кабардино-Балкарская Республика, Еврейская автономная область имеют практически 100% показатель ввода в эксплуатацию малоэтажного, в основной своей массе, индивидуального жилья. Тот небольшой объем сделок, по Военной ипотеке, проводимый в данных регионах связан с приобретением в основном жилых домов с земельными участками, либо сделками на вторичном рынке.

Республика Калмыкия, Республика Дагестан, где стоимость одно квадратного метра в новостройке составляет в среднем менее 30 тыс. рублей, имеют очень низкий спрос со стороны военнослужащих. Основными причинами в данном случае являются «свой» менталитет, высокий процент безработицы.

Внимательные посетители нашего сайта обратили внимание на так называемый «Рейтинг инвестиционной привлекательности» объекта недвижимости. Этот параметр был разработан и рассчитан с учетом ключевых факторов, влияющих в конечном итоге на такую основную характеристику квартиры по военной ипотеке, как «Ликвидность». Военный Переезд при выборе новостройки по военной ипотеке обращать внимание на данный параметр.

Вернуться к списку новостей